В Ростовской области изменились правила строительства в зонах затопления и подтопления - Коттеджные посёлки Ростова-на-Дону и области

С 4 августа 2026 года в России действуют новые требования к строительству на территориях, которые официально отнесены к зонам затопления и подтопления. Изменения внесены Федеральным законом № 301-ФЗ в статью 67.1 Водного кодекса РФ и распространяются в том числе на Ростовскую область.

Что изменилось

Ранее строительство капитальных объектов на таких территориях допускалось при условии применения необходимых сооружений и методов инженерной защиты.

Теперь правила стали строже: в официально установленных зонах затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений, которые непосредственно предназначены для инженерной защиты территории от негативного воздействия воды.

Также запрещается осваивать такие территории с целью последующего капитального строительства.

Это значит, что подходящий вид разрешенного использования участка, например под индивидуальное жилищное строительство, сам по себе еще не гарантирует возможность возведения жилого дома.

Что важно знать владельцам и покупателям участков

Ограничения распространяются не на территории, которые просто могут подтапливаться весной или после сильного дождя, а на официально установленные зоны затопления и подтопления.

Их границы фиксируются в государственных информационных системах и ЕГРН.

Для покупателей земли под ИЖС это означает, что перед заключением сделки особенно важно проверить не только назначение и границы участка, но и наличие зон с особыми условиями использования территории.

Это особенно актуально для участков:

расположенных рядом с реками и другими водоемами;
находящихся в низинах;
на территориях, где ранее наблюдалось сезонное подтопление;
приобретаемых специально для строительства частного дома.

Для Ростовской области, где значительная часть территорий связана с Доном и другими водными объектами, такая проверка особенно важна.

Что будет с уже начатым строительством

Для объектов, строительство которых было начато до введения новых требований, применяется отдельный подход.

В разъяснениях Минстроя России указано, что нахождение уже реализуемого проекта в границах зоны с особыми условиями использования территории при наличии ранее выданного разрешения на строительство само по себе не является основанием для прекращения такого разрешения или отказа во вводе объекта в эксплуатацию.

При этом каждый случай необходимо рассматривать индивидуально с учетом документов на участок, даты начала строительства и даты установления соответствующей зоны.

Как проверить участок перед покупкой

Информацию о наличии ограничений можно проверить по кадастровому номеру участка через государственную платформу «Национальная система пространственных данных» (НСПД).

Сведения о том, входит ли участок в установленную зону затопления или подтопления, также отражаются в данных ЕГРН.

Перед покупкой участка под строительство частного дома рекомендуется проверить:

категорию земли и вид разрешенного использования;
зарегистрированные границы участка;
наличие зон с особыми условиями использования территории;
зоны затопления и подтопления;
водоохранные и другие ограничения;
юридическую возможность строительства жилого дома.

Что изменения означают для рынка ИЖС

Новые требования делают предварительную проверку земельного участка еще более важным этапом покупки загородной недвижимости.

Цена, площадь и удачное расположение участка не должны быть единственными критериями выбора. Если земля приобретается под строительство дома, необходимо заранее убедиться, что на территории отсутствуют ограничения, которые могут сделать капитальное строительство невозможным.

В коттеджном поселке «Красный сад» при выборе участка или готового дома можно получить подробную информацию по доступным объектам и подобрать вариант с учетом целей, бюджета и планов семьи. Проверка характеристик земли до покупки помогает сделать решение о загородной недвижимости более взвешенным.